Antes de firmar: qué entra y qué no en una reforma integral
Estas son las aclaraciones que repetimos en cada reunión previa. No son letra pequeña: son las reglas con las que medimos el alcance de un proyecto y las que evitan discusiones a mitad de obra. Si algo de aquí no encaja con tu caso, lo hablamos antes de presupuestar.
Qué significa exactamente presupuesto cerrado por partidas
Cerramos el importe por capítulos: demoliciones, albañilería, instalaciones, carpintería, acabados y limpieza final. Cada partida lleva su medición y su precio unitario, de modo que puedas comparar nuestra propuesta con otra sin ambigüedades. No incluimos cifras globales sin desglose. Si durante la obra aparece un imprevisto estructural, lo documentamos con fotos y medición antes de ejecutarlo, y se aprueba por escrito. En fincas anteriores a 1950 reservamos un margen habitual para refuerzos de forjado y humedades ocultas.
Rehabilitación, reforma y redistribución no son lo mismo
Hablamos de rehabilitación cuando intervenimos sobre elementos estructurales o protegidos: forjados de madera, muros de carga, fachadas o cubiertas. La reforma integral trabaja sobre el interior sin tocar estructura. La redistribución se limita a mover tabiques y reorganizar el uso de las estancias. En un mismo piso pueden convivir las tres cosas, pero cada una exige licencia, dirección facultativa y plazos distintos. Lo aclaramos en la memoria inicial para que sepas qué trámite vas a necesitar.
La visita semanal no sustituye a la dirección de obra
Pasamos por la obra cada semana para revisar avance, calidades y desviaciones respecto al plano. Esa visita es de control y coordinación con el contratista. La dirección facultativa, la coordinación de seguridad y la certificación final son figuras independientes que se contratan aparte y que firmamos cuando el proyecto lo requiere. Si tu obra es una reforma menor sin afección estructural, puede que no necesites todas ellas. Te lo decimos antes, no después.
Plazos reales: qué depende de nosotros y qué no
Los plazos que damos en la propuesta de distribución son estimaciones de ejecución, no de tramitación. La licencia municipal, la aprobación de la comunidad de propietarios en ampliaciones sobre cubierta o los permisos de ocupación de vía pública dependen de terceros y no los controlamos. Cuando el proyecto toca una medianera o un patio mancomunado, añadimos siempre una fase previa de consulta a los vecinos. Preferimos decirte que un mes se alarga antes de empezar que justificarlo a mitad.
Qué necesitamos para devolverte una propuesta de distribución
Con la planta del piso acotada, fotografías del estado actual y una idea de cuántas personas vais a vivir en él, podemos trabajar. Si tienes el plano del catastro o el del colegio profesional, mejor: nos ahorra medir sobre el terreno en la primera visita. En edificios antiguos pedimos también una foto del forjado visto desde el piso inferior si es accesible, porque condiciona cualquier apertura de cocina al salón. Con eso devolvemos una propuesta de distribución y un orden de fases con plazos reales.
Materiales y acabados: lo que aparece en la memoria de calidades
La memoria de calidades detalla marcas, formatos y espesores de cada elemento: pavimentos, revestimientos, carpintería interior, sanitarios y aislamientos. No trabajamos con equivalentes genéricos del tipo "calidad similar". Si un material se descataloga durante la obra, proponemos dos alternativas concretas y esperamos tu aprobación. En ampliaciones en madera contralaminada especificamos el tratamiento ignífugo y el tipo de rastrel de fachada, porque son partidas que no admiten sustitución libre.
